چرا کنترل دستوریِ بازار مسکن جواب نمیدهد؟
به گزارش سرویس اقتصاد پایگاه خبری سپاهان خبر کنترل دستوری قیمت در بازار مسکن و اجاره، اگرچه در کوتاهمدت میتواند از جهش ناگهانی هزینه خانوارهای مستاجر جلوگیری کند، اما تجربه و دادههای اخیر نشان میدهند که به تنهایی قادر به حل مساله نیست. دلیل اصلی این است که دولت میتواند قیمت قرارداد را محدود کند، اما نمیتواند به همان سرعت هزینه ساخت، تورم، قیمت زمین، هزینه تعمیرات، بازدهی مورد انتظار مالک و کمبود عرضه را کنترل کند.
همزمان، هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی با تورم سالانه ۶۵.۹ درصد مواجه بوده است. در چنین شرایطی، تعیین سقف اجاره پایینتر از رشد هزینهها یک شکاف اقتصادی ایجاد میکند. برای سال ۱۴۰۵، تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصد تصویب شده و در تهران نیز سقف استانی ۲۷ درصد اعلام شده است.
اگر هزینههای مالک سریعتر از سقف مجاز رشد کند، بخشی از مالکان ممکن است عرضه واحد اجارهای را کاهش دهند، ملک را بفروشند، به قراردادهای کوتاهتر یا غیررسمی روی بیاورند یا در زمان تغییر مستاجر تلاش کنند عقبماندگی قیمت را جبران کنند. این رفتارها میتواند اثر سیاست را از “کاهش قیمت” به “تغییر شکل بازار” تبدیل کند. مشکل دوم، کاهش انگیزه ساختوساز است. اجاره مسکن فقط تابع قیمت ملک نیست. زمین، مصالح، دستمزد، عوارض و هزینه تامین مالی هم تعیینکننده هستند.
گزارشهای اخیر، هزینه ساخت در تهران را بیش از ۶۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع ارزیابی می کنند. وقتی فروش یا اجاره نتواند بازده متناسب با هزینه سرمایهگذاری ایجاد کند، عرضه جدید کاهش مییابد و کمبود مسکن در بلندمدت تشدید میشود. نکته سوم، فاصله میان قیمت رسمی و قیمت واقعی بازار است.
اگر سقف قانونی با شرایط اقتصادی فاصله زیادی داشته باشد، معاملات میتوانند به شکلهای غیرشفاف، پرداختهای جانبی یا توافقهای خارج از قرارداد رسمی منتقل شوند. در این حالت، آمار رسمی الزاما تصویر کاملی از قیمت واقعی پرداختشده ارائه نمیکند. بنابراین مساله اصلی بازار مسکن ایران نبودِ یک “فرمول مناسب برای تعیین سقف قیمت” نیست بلکه ترکیبی از کمبود عرضه، تورم، رشد هزینه ساخت، ضعف قدرت خرید خانوار و نااطمینانی اقتصادی است. کنترل دستوری میتواند ابزار موقت حمایت از مستاجر باشد، اما برای کاهش پایدار قیمت، سیاست باید همزمان سمت عرضه، هزینه ساخت، تامین مالی و قدرت خرید خانوار را هدف بگیرد.
در غیر اینصورت، سقف قیمتی ممکن است فشار را از “قیمت” به “کمبود عرضه و کیفیت مسکن” منتقل کند. آنچه واضح است و در سال های گذشته نیز شاهد آن بودهایم، کنترل و نظارت دستوری بر بازار مسکن، صرفا در کوتاهمدت جواب می دهد و واقعیت های این بازار در میان مدت و بلند مدت، خود را به عینه آشکار می کنند. از این رو، باید عمیقتر به ماجرا نگاه کرد و راهحلهایی را برای حل مشکلات در بازار مسکن مد نظر داشت که ثبات پایدار را در آن ایجاد کنند.
دیدگاهتان را بنویسید