توصیف پزشکان کانادایی از مراکز ناباروری ایران
به گزارش سرویس اقتصاد پایگاه خبری سپاهان خبر بازار مسکن ایران با یک تناقض جدی روبهرو است. از یک سو میلیونها خانوار با رشد اجارهبها و کاهش قدرت خرید برای تامین مسکن مواجهاند و از سوی دیگر، بخش قابلتوجهی از موجودی مسکونی کشور خارج از چرخه مصرف قرار دارد. بر اساس آخرین برآورد اعلامشده از سوی معاون وزارت راه و شهرسازی، از حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی کشور، نزدیک به ۲.۵ میلیون واحد خالی است. یعنی حدود ۷.۷ درصد کل موجودی مسکن کشور بدون استفاده است.
اما مسئله را نمیتوان صرفا با این گزاره خلاصه کرد که “۲.۵ میلیون خانه خالی وجود دارد”. همه این واحدها الزاما قابلیت عرضه فوری به بازار اجاره یا فروش را ندارند. بخشی ممکن است خانه دوم، واحد سرمایهای، ملک در انتظار فروش یا واحدی در مناطق کمتقاضا باشند. با این حال، حجم بالای واحدهای بلااستفاده نشان میدهد مشکل بازار مسکن ایران فقط کمبود ساختوساز نیست بلکه نحوه توزیع و استفاده از موجودی موجود نیز به یک مساله سیاستگذاری تبدیل شده است.
در اقتصاد مسکن، خانه زمانی به عرضه موثر تبدیل میشود که مالک حاضر باشد آن را با شرایط قابلقبول وارد بازار کند. در ایران اما مسکن برای بسیاری از مالکان فقط یک کالای مصرفی نیست بلکه ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم نیز محسوب میشود. در اقتصادی که ارزش پول ملی با نوسانات شدید مواجه است، نگهداری ملک میتواند برای مالک جذابتر از اجاره دادن آن با بازدهی نسبتا پایین باشد. به همین دلیل، افزایش تعداد واحدهای ساختهشده الزاما به کاهش قیمت مسکن منجر نمیشود.
در چنین شرایطی، سیاست مالیاتی میتواند نقش مهمی داشته باشد. فلسفه مالیات بر خانههای خالی نیز همین است. مالک باید میان “عرضه ملک” و “تحمل هزینه نگهداری ملک بلااستفاده” انتخاب کند. با این حال، تجربه سالهای اخیر نشان داده که شناسایی دقیق واحدهای خالی و اتصال اطلاعات دستگاههای مختلف، خود به یکی از گرههای اصلی سیاستگذاری تبدیل شده است. گزارشهای منتشرشده حتی از مشکلات سامانه املاک و اسکان و دشواری مالیاتستانی موثر حکایت دارد.
از سوی دیگر، نباید تصور کرد که آزادسازی تمام خانههای خالی به تنهایی مشکل مسکن را حل خواهد کرد. محل قرارگیری واحدها، کیفیت ساختمان، قیمت پیشنهادی مالک و توان مالی خانوارها تعیین میکند که یک واحد تا چه اندازه میتواند به عرضه واقعی تبدیل شود. خانهای که در منطقهای کمتقاضا قرار دارد، لزوما نمیتواند مشکل مستاجرِ ساکن کلانشهر را حل کند. بنابراین مساله اصلی، نه صرفا “تعداد خانههای خالی”، بلکه چگونگی تبدیل ظرفیت بلااستفاده مسکن به عرضه موثر است.
سیاستگذار اگر تنها بر ساخت واحدهای جدید تمرکز کند اما نتواند خانههای موجود را به بازار بازگرداند، بخشی از منابع را صرف افزایش موجودی خواهد کرد که ممکن است خود دوباره به داراییهای کممصرف تبدیل شوند. راهحل، ترکیبی از تکمیل سامانه اطلاعاتی، مالیات موثر و قابلاجرا، مشوقهای واقعی برای اجارهداری و کاهش ریسک مالکانی است که ملک خود را وارد بازار میکنند. در غیر این صورت، ایران ممکن است همزمان با “کمبود مسکن برای مصرفکننده” و “مازاد مسکن برای سرمایهگذار” روبهرو باشد. تناقضی که بیش از آنکه حاصل کمبود مطلق خانه باشد، نتیجه اختلال در ساز و کار عرضه و تقاضا در بخش مسکن است.
دیدگاهتان را بنویسید