پلمب در انتظار متخلفان؛ این بار داروخانه
بازار مسکن یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های اقتصاد شهری در کشور ایران است که با کاهش قدرت خرید اقشار کم‌درآمد و افزایش فشارهای ناشی از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، سال‌هاست روندی ناعادلانه و پرچالش را تجربه می‌کند. در این میان، حضور گسترده و بی‌ضابطه اتباع خارجی به‌ویژه مهاجران افغان تأثیر قابل توجهی در تشدید این روند داشته است. به گزارش پایگاه خبری سپاهان خبر; اما اکنون، با آغاز روند خروج این گروه‌ها از شهر اصفهان، پرسشی جدی مطرح می‌شود: بازار خرید و اجاره املاک این استان به کدام سمت خواهد رفت و آیا تعادل به جریان بازار باز می‌گردد؟
بستر ساختاری بازار مسکن اصفهان و تأثیر حضور اتباع خارجی
اصفهان، به عنوان یکی از استان‌های مهاجرپذیر ایران و بافت صنعتی فعال، همواره یکی از مقاصد اصلی مهاجران بوده است. گروه بزرگی از این اتباع، خصوصاً مهاجران افغان، با ورود بی‌ضابطه به این استان، در جست‌وجوی کار و سرپناه، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن گذاشته‌اند. ترک سکونتگاه‌های اصلی خود، اغلب به مناطق حاشیه‌ای این شهر سوق داده شده‌اند که این امر زمینه‌ساز افزایش تقاضا در بخش منازل ارزان‌قیمت و در نتیجه افزایش نرخ اجاره در این مناطق شده است.
صاحب‌نظران اقتصادی بر این باورند که ورود بی‌رویه و بدون برنامه مهاجران، بدون پیش‌بینی ظرفیت زیرساختی کشور، ناترازی اقتصادی قابل توجهی در تامین مسکن و اشتغال ایجاد کرده و فشار مضاعفی بر خانواده‌های کم‌درآمد وارد ساخته است.
مهاجران جویای کار و رقابت نابرابر در بازار نیروی کار و مسکن
از نظر اقتصادی، حضور چند میلیون مهاجر در بازار کار ایران، به خصوص در مشاغل نیروی کارگری و فصلی، موجب شکل‌گیری رقابت نابرابر با نیروی کار داخلی شده است. این وضعیت منجر به کاهش دستمزدها، افزایش بی‌کاری و کاهش سهم کارگران ایرانی از بازار کار شده است. در حوزه مسکن نیز، مهاجران اغلب به صورت گروهی واحدهای مسکونی را اجاره می‌کردند، که منجر به حذف تدریجی واحدهای ارزان‌قیمت از دسترس خانواده‌های ایرانی شد.
این پدیده باعث شد که اجاره‌بهای واحدهای مسکونی افزایش یافته و بازار دچار عدم تعادل شود. علاوه بر این، استفاده از نیروی کار مهاجر بدون پرداخت مالیات و بیمه موجب بروز مشکلات و ناترازی‌های اقتصادی در سیستم مالی کشور شده است.
وضعیت خاص بازار مسکن در اصفهان؛ افزایش اجاره‌ها و فشار بر مستأجران
در نقطه مقابل تحولات اتفاق افتاده در سطح ملی، استان اصفهان نیز به علت وجود صنایع فعال و شرایط خاص اقلیمی و اقتصادی، شاهد افزایش قابل توجه جمعیت مهاجران است. تراکم حضور اتباع افغان در مناطق حاشیه‌ای این شهر مانند ملک‌شهر، زینبیه، هفت‌تون و بیست‌وچهارمتری، موجب افزایش غیرمنطقی اجاره‌ها شده و کیفیت زندگی ساکنان این محلات را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. اجاره گروهی منازل از سوی ارتباطات مهاجران، چالش مضاعفی برای مستأجران ایرانی به خصوص در دهک‌های پایین درآمدی بوده است.
آغاز روند خروج اتباع غیرمجاز؛ فرصت‌سازی برای تعادل بازار مسکن اصفهان
با شروع طرح‌های دولت برای خارج ساختن اتباع غیرمجاز، به خصوص پس از جنگ ۱۲ روزه اخیر، روند معکوسی در بازار مسکن استان اصفهان شکل گرفته است. تجمیع گزارش‌ها از منابع رسمی حاکی است که بازگشت بخش قابل توجهی از واحدهای اجاره‌ای به بازار، کاهش رقابت کاذب برای دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت، و بهبود قدرت چانه‌زنی مستأجران ایرانی، اصلی‌ترین پیامدهای این تغییر محسوب می‌شود.
شاهدان عینی و دست اندرکاران بازار مسکن بر این اعتقادند که در صورت استمرار و حمایت سیاست‌گذاران کلان و محلی، این روند می‌تواند به بازسازی تعادل بازار و کاهش تنش‌های اجتماعی و اقتصادی در مناطق محروم منجر شود.
نظرات مدیران حوزه املاک اصفهان درباره خروج اتباع غیرمجاز
سید مهدی حجازی، رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان، تحلیلگر برجسته بازار املاک در این استان، در گفت‌وگو با پایگاه خبری سپاهان خبر اظهار داشت: «خروج اتباع غیرمجاز به‌ویژه مهاجران افغان، به ویژه در شرایط و استان اصفهان که به لحاظ تاریخی یکی از استان‌های مهاجرپذیر بوده، اقدامی مثبت است. حتی بسیاری از این اتباع به صورت خودمعرف و داوطلبانه جهت ترک کشور اقدام کرده‌اند که با همکاری گسترده دستگاه‌های ذی‌ربط حاصل شده است.»
وی افزود: «در سال‌های گذشته، بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی به رغم کیفیت پایین و شرایط نه‌چندان ایده‌آل، با نرخ‌های بالایی به اتباع اجاره داده می‌شد. این مسئله موجب شده بود قیمت ها به تدریج در سراسر بازار مسکن افزایش یابد و تبعات این موضوع بر دهک‌های پایین‌تر فشارهای اقتصادی سنگینی وارد کرده بود.»
تأثیر حضور اتباع در مناطق مختلف اصفهان؛ از حاشیه تا مرکز
حجازی درباره تفکیک جغرافیایی این تاثیرات گفت: «مهاجران عمدتاً در مناطق حاشیه‌ای همچون ملک‌شهر، زینبیه، هفت‌تون و بیست‌وچهارمتری مستقر بوده‌اند، اما این حضور در مرکز شهر اصفهان نیز محسوس است و تخلیه تدریجی این جمعیت می‌تواند در کل بازار اجاره و رهن تاثیر مثبت و قابل توجهی داشته باشد.»
وی همچنین عنوان کرد که سقف مجاز افزایش اجاره‌بها طبق مصوبه دولت در سال جاری حداکثر ۲۵ درصد است اما برای تنظیم کامل بازار، تمام اجزای مرتبط باید بررسی و سامان‌دهی شوند؛ جایی که خروج اتباع غیرمجاز یکی از ارکان اصلی این بازنگری محسوب می‌شود.
اجاره گروهی؛ معضل بزرگ بازار مسکن اصفهان
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: «وجود اجاره گروهی منازل توسط مهاجران، ضربه سنگینی به بازار مسکن وارد کرده است. برای نمونه، ملکی که به شش خانواده مهاجر اجاره داده شده بود و هزینه‌ها بین آنها تقسیم شده بود، اگر توسط یک خانواده ایرانی اجاره می‌شد، فشار مالی زیادی بر آن خانواده وارد می‌شد.»
این مسئله یکی از دلایل مهم افزایش شدید اجاره‌بها برای ایرانیان خصوصاً در مناطق کم‌برخوردار و حاشیه‌ای است که می‌تواند پس از خروج اتباع غیرمجاز، بازار را به سمت تعادل هدایت کند.
ضرورت بازنگری قراردادها و مدیریت صحیح منابع
حجازی در پاسخ به چالش‌های بازپرداخت ودیعه‌ها به مستأجران مهاجر بیان کرد: «با توجه به فراخوان خروج اتباع غیرمجاز، برخی مالکان از بازگرداندن ودیعه‌ها در زمان مقرر خودداری کرده‌اند که این مسئله باعث مراجعه اتباع برای پیگیری به اتحادیه شده است.»
او افزود: «اتحادیه مشاوران املاک بارها به مالکان تأکید کرده است که باید مسئولانه و در موعد مقرر نسبت به بازپرداخت ودیعه اقدام کنند؛ مخصوصاً در شرایطی که مستأجر مجبور به ترک کشور است.»
او همچنین پیشنهاد داد: «در مواقعی که مالکان توان مالی بازپرداخت فوری ندارند، مستأجران می‌توانند فردی امین یا اتباع مجاز بدون مسئله خروج را برای دریافت مبلغ رهن معرفی کنند تا مانع از مشکلات احتمالی شود.»
راهکارهای مشارکتی و نقش دستگاه قضایی در اجرای برنامه‌های خروج اتباع
رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک اصفهان تأکید کرد که همکاری موثر دستگاه قضایی و دادستانی استان برای جلوگیری از هرگونه سوء استفاده و تضمین حقوق اتباع و مالکان ضروری است. وی گفت: «تشکیل قرارگاه تردد اتباع در فرمانداری استان و برنامه‌ریزی دقیق در این حوزه، گره‌گشای مشکلات حقوقی و اجرایی خواهد بود.»
چشم‌انداز بازار اجاره مسکن پس از خروج اتباع غیرمجاز؛ واقعیت‌ها و انتظارات
با وجود اینکه خروج اتباع غیرمجاز از کشور تأثیر خود را بر بازار اجاره دارد، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک اصفهان تصریح کرد نباید انتظار کاهش ناگهانی و گسترده قیمت اجاره را داشت. وی عنوان کرد: «روند کاهشی در برخی مناطق قابل مشاهده است، اما هنوز شاهد تعادل کامل بازار نیستیم، چرا که ناترازی عرضه و تقاضا همچنان چالشی بزرگ است.»
او در ادامه اضافه کرد: «این فرصت خوبی است تا مسئولین شهری و ملی با سیاست‌گذاری دقیق و علمی، بازار مسکن را به سمت تعادل سوق دهند؛ اما در صورت غفلت، احتمالا همچنان تغییرات بازار غیرقابل پیش‌بینی خواهد بود.»
تأثیر اولیه خروج اتباع در بخش‌های مختلف بازار کار و مسکن
با شروع طرح خروج اتباع، برخی بخش‌های اقتصادی مرتبط با حضور آنها مانند مشاغل کارگری، با کاهش نیروی کار مواجه شده‌اند؛ اما رئیس اتحادیه اظهار داشت که این روند با صبوری جامعه و همکاری اصناف به مرور برطرف خواهد شد.
او تأکید کرد: «اگرچه برخی مشاغل با کمبود نیروی کار مواجه خواهند شد، اما در مدت زمان کوتاهی و با آموزش و تولید ظرفیت‌های جایگزین، این چالش‌ها کاهش خواهد یافت.»
فرصت طلایی بازسازی تعادل بازار مسکن اصفهان
بازار مسکن اصفهان که سال‌ها تحت فشارهای متعددی از جمله حضور بی‌ضابطه اتباع خارجی، کمبود واحدهای مسکونی و مشکلات ساختاری بوده است، اکنون در آستانه فرصتی نادر برای بازسازی تعادل قرار دارد. خروج اتباع غیرمجاز، کاهش اجاره گروهی منازل و بازگشت تدریجی ظرفیت مسکونی به بازار، می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت تعادل به این بازار و تسهیل دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن شود.
با این حال، تحقق این افق روشن نیازمند همکاری گسترده بین دستگاه‌های دولتی، نهادهای قضایی و بخش خصوصی، همراه با مدیریت حرفه‌ای و دقیق بازار است. تنها در این صورت است که می‌توان انتظار داشت تا بخش مسکن اصفهان، به عنوان نمادی از توسعه شهری و رفاه اجتماعی، مسیری پایدار و عادلانه برای همه اقشار جامعه طی کند.
دیدگاهتان را بنویسید